刚需看过来！多地楼市政策密集“出手”释放了什么信号？

　　在北京★■◆，“离异3年内不得京内购房★◆■”的限购政策被废止。根据此前要求■■，夫妻离异的★★◆■，原家庭在离异前拥有住房套数不符合本市商品住房限购政策规定的，自离异之日起3年内◆★，任何一方均不得在本市购买商品住房。政策废止后◆◆■★■■，离婚购房不再审核离婚年限◆◆，只要其他资格达到要求即可购房◆★★★★。

　　■★◆■◆“新市民、年轻人等，这个规模非常大，更多通过配租、配售保障★★◆■。★◆”李宇嘉进一步认为，这里可以借鉴新加坡住房制度的内核◆◆，在年轻人、新市民的群体间构建有租有买、价格比较低的保障性住房体系；而纯市场化的商品房，主要用于改善性需求和豪宅需求等。

　　今年1—2月份，国家统计局数据显示，全国新建商品房销售面积11369万平方米◆◆◆★◆■，同比下降20◆◆★■■★.5%，其中住宅销售面积下降24.8%■★★◆■。中指研究院数据显示◆◆，今年一季度■★◆，全国重点100城新房成交面积同比降幅在四成左右。“不论是从销售数据还是去库存的数据来说，房地产市场都还是需要进一步的支持。★★■◆”易居研究院总监严跃进认为。

　　一系列调控政策后，房地产最终究竟会走向哪里？回顾今年国常会，“加快完善‘市场+保障◆◆’的住房供应体系◆■★”或许就是最终的答案◆★★◆◆■。

　　此前，★◆■★“假结婚★■■★◆◆、真购房”，通过购置多套房炒房的行为屡见不鲜★★■◆◆◆。但目前★■■★★◆，居民购房基本以刚需或换房改善性需求为主★★★■，专家表示，随着投资性购房基本退出◆★■★◆■，旧政策不再适应新形势。

　　除北京、广州，4月8日■★★★◆★，苏州■◆■■◆★、沈阳也相继出台公积金政策，其中苏州推出“零存零取”公积金贷款产品，沈阳放宽了“商转公”贷款的申请条件。

　　就在同一天，北京发布了《关于住房公积金支持北京市建筑绿色发展的实施办法（征求意见稿）》★■，其中明确，同时满足多个适用条件的借款人贷款额度上浮金额可累加，最高可上浮40万元★★，但最高贷款额度不超过160万元◆■。

　　★◆■■“当刚需的住房问题真正解决了，也才能真正实现◆■★★★‘市场的归市场、保障的归保障’。”李宇嘉表示。

　　根据广州新政，用公积金贷款购买自住房时，个人申请贷款的最高额度从此前的60万元调整至70万元，两人或两人以上购买同一套自住住房共同申请贷款的最高额度从100万元调整至120万元★◆★★★。

　　调整公积金贷款额度以及降低房贷利率，本质都是降低购房成本■◆■★★，体现了各地对住房消费的支持与推动。

　　★■★■★★“预计4月份开始全国50城新房交易指标将有改善可能。”严跃进认为，当前新房成交已构筑底部，二季度楼市将持续复苏，其中一线城市正扮演复苏的领头羊角色★◆。

　　■◆◆◆★“破局需要土地和产品层面的供给侧结构性改革■◆◆◆，未来商品房项目将不带价格、配建、户型等限制，最终满足市场对于豪宅、改善型的需求，也即让商品房回归真正的商品属性◆★■。”李宇嘉表示■★◆■。

　　而在今年一季度，二手房市场的表现相对新房更好，专家也认为接下来各地在二手房上的政策力度会加大◆■★◆■，“只有把二手房盘活了，大家才有能力再去换房◆★，二手房■■、新房的循环才能盘活◆■■★。另外，对于改善性住房需求★■，接下来在住房面积标准★■◆◆★、进一步降低首付等方面可能会有一些突破性政策。”严跃进表示。

　　在江苏海安市，4月2日举行商品房★★“以旧换新◆■”房票集中发放仪式◆◆◆★★◆，首批15名置换业主签约后■■■★，当即领到工作人员现场制作的房票★◆★。

　　比如在4月1日，郑州市印发《郑州市促进房产市场“卖旧买新★■、以旧换新◆★◆■■”工作方案（试行）》◆★■◆。根据方案★★★◆■，2024年郑州市计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000套★★★■■■。

　　4月8日下午，广州住房公积金管理中心发布消息，调整个人住房公积金贷款最高额度等事项■◆。一线城市房地产政策的调整■■★◆★■，立刻引发关注。

　　同时，对购买新建一星级绿色建筑或新建装配式建筑的★★◆■■，住房公积金贷款最高额度还可上浮10%■■■★★◆，即◆◆“一人”和“两人或两人以上■◆■■■◆”贷款最高额度可分别达77万元和132万元；对购买新建二星及以上星级绿色建筑的，住房公积金贷款最高额度可按上浮20%执行，即◆■“一人”和★◆◆★■“两人或两人以上”贷款最高额度可分别达84万元和144万元★◆★◆★。

　　“提高公积金贷款额度★★★，有利于提振刚需和改善性购房的积极性。★■◆■■”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出。

　　在广深，今年3月出现二手房市场“小阳春”■★。“3月的销售主要是◆★‘以价换量■★’★◆，并且是为就业、结婚◆■★◆◆、入学的刚需为主，随着这波需求释放★■■，4月的成交量可能会承压。但今年4月可能会比去年4月更好，因为有着这次的政策潮的刺激。■■”李宇嘉说◆■■★★。

　　住房既是民生大事，又关乎经济发展。■★◆◆“通俗理解，就是要让保障的归保障，市场的归市场■■★★◆◆。”李宇嘉认为，未来商品房和保障性住房将严格分开。

　　除了公积金政策调整，广东多地还在贷款利率上进行了调整■■◆◆■■。从4月1日起，潮州、汕尾将阶段性取消辖区首套房贷利率下限。此前，东莞、佛山、珠海■◆★★◆、中山、惠州、汕头、江门★★、湛江、肇庆、阳江■■◆★、清远、韶关、云浮已取消首套房贷利率下限。

　　北京■◆■、广州等四城同日调整住房公积金政策，多地取消首套房商贷利率下限，超30城支持房子◆★★“以旧换新”，调整离婚购房相关限制……4月以来★◆■★■◆，多地开启了新一轮房地产政策调整期■◆★。

　　一直以来■◆■，公积金的属地属性较强，相比商贷利率更低，满足居民住房刚需的特征明显，优化公积金政策是地方提振楼市的主要手段之一★★■◆★■。截至4月9日，2024年各地已出台公积金相关政策约70条。

　　不设下限意味着，可以突破差别化住房信贷政策对于最低首套房利率的规定，就是可以突破LPR-20◆★★◆■，降低按揭利率有助于降低购房成本、刺激刚需群体购房。

　　据不完全统计，全国包括南昌◆★★◆、赣州、青岛、烟台等多个城市，也宣布自4月1日起■★■，阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

　　“当前，房地产市场调控的自主权已经给到地方，地方负有稳定行业和市场的责任。”李宇嘉说◆■，3月22日召开的国常会也明确“要进一步优化房地产政策”“系统谋划相关支持政策”，这些都促使各地掀起了一波政策高峰，“广东房地产市场很重要，接下来或还有相关政策调整、出台。”